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日本樓市崩盤史末：它的前世是我們今生？
作者：子木
不知從何時開始，中國經濟學傢獨愛研究1990年的日本。尤其是1990年前後日本的樓市，更是成為瞭大傢熟悉的經濟泡沫標本。
整整十年，日本用全社會的勞動力在償還當年的一紙協議。繁華落盡後的淒涼，讓世人嗟嘆。
有人說，中國剛剛過去的2017年和當初的日本如出一轍，但日本樓市崩瞭，中國卻依然堅韌，那這又是為什麼呢？日本樓市的大崩盤對於我們又有何意義？
這還要讓子木帶大傢回到1990年。
一
史上最昂貴的協議
上世紀80年代中後期，日本經濟實力在全球都是首屈一指的。強勁的出口，讓日本經濟遙遙領先於其他國傢，並且對美國有著巨大的貿易順差。
這一現象讓美國人坐不住瞭。我曾在《金融戰爭》裡寫過，美國的國傢戰略本質就是：
維護其世界第一地位，創造“絕對安全”的投資環境，吸引世界資本常駐美國，然後開動印刷鈔票的機器，瘋狂收割世界財富。
於是美國人絞盡腦汁，竭盡全力地策劃瞭一個巨大的陰謀。
1985年美國政府以解決美日貿易逆差為名與日本政府協商日元升值，由於國防安全上日本高度依賴美國保護不敢公然違背，9月份日本政府公佈瞭“廣島協議”，這也是後來被認為是日本代價最昂貴的協議的由來。
日元升值，最直接的就是可以用日元去兌換國外更多的商品和勞動力。於是大量日企開始轉移到東南亞辦廠。
為瞭鎖住資本振興經濟，日本開始降低國有利率（當時還沒有外匯管制這麼一說），正是一連串的降低利率，為日後的崩塌做瞭完美的鋪墊。
二
不可一世的繁榮
匯率走高，銀行低利率，國外熱錢湧入，日本又推出稅制改革，一下子日本仿佛進入瞭最好的時代。
換句話講，就是突然手裡多瞭好多美元，去銀行借錢利息也低瞭，交的稅也少瞭，國外又有人要給你投資，手上多瞭那麼多錢怎麼辦？拼命花！
△紫醉金迷的泡沫優美環保科技工程-靜電機,靜電機推薦,靜電機保養,靜電機清洗,靜電油煙處理機時代
日元的升值，帶動瞭國內物價的下降，整個國傢的經濟全部由內需拉動。金融行業繁榮，也讓更多的企業放棄瞭主業，轉為投機，普通員工的工資也飛漲。
在那個時代，隨便一個公司就可以開出18薪，街上揮著萬元大鈔打車都根本打不到。
一些日本和世界的經濟學傢紛紛說，傳統經濟理論對日本不適用，日本正在創造“新的經濟規律”。那時候日本商人極為闊綽，到哪兒都像闊佬逛菜市場一樣。
於是，日本人買瞭美國金融帝國的象征——洛克菲勒大廈，買瞭美國電影的象征——哥倫比亞電影公司，買瞭加拿大的森林，澳洲鐵礦，香港最貴的房子，日本女人買瞭70%法國生產的LV手袋，日本男人成群結隊飛去泰國打高爾夫……
△洛克菲勒大廈
其實從那個時候，泰國就和日本結下瞭很深的“友誼”。就比如現在有些人愛用泰國的化妝品，其實泰國的化妝品制造技術都源於日本。
去年去泰國時，朋友給我講瞭一個故事很有意思。說有幾個不同國傢的人一起去泰國紅燈區消費，都看上瞭一位姑娘，問多少錢？姑娘說“5000銖”，日本人直接把錢拍在桌上說：好，穿上衣服跟我走。中國人掏出一沓鈔票，點瞭點說，“能不能打個折啊，3000行嗎？3000不行，4000總行瞭吧？”歐美人端著酒杯搖搖晃晃說，“這麼多錢能不能多陪我一天？”韓國人則說，你看我長得怎麼樣，可不可以免費？
回到主線上。那時的日本消費如此，房地產更是不可一世，一個東京市的地價就可以買一個半美國。
一間900萬的公寓，在泡沫時代可以賣出16.5億日元的高價。簽訂完廣島協議的1986年，東京平均房價直接暴漲120%，在1991年樓市頂峰，平均能到272萬日元每平米，而東京市區更是高達1450萬每平米，按現在的匯率算，相當於北京城六環或上海外環內均價83萬一平！
中產的購買力遠不及資本，更別說是普通群眾。
到後來，大傢都買不起房瞭，達到瞭無力承受的地步。於是民眾開始抗議瞭，希望政府提高利率，出臺房產稅壓制房價。
正好政府也認為經濟過熱房價過高，加上賣土地的錢不是自己的，但是房產稅收的錢妥妥的是自己的，於是順應民意開征房產稅，另外提高利率。
加息和房產稅是壓制房價最有效的大殺器，每一個效果都很好，雙劍一合璧，日本房價直接崩瞭。
這時華爾街覺得時機已到，便傾巢而出，動用巨額資金，大肆賣空日本股市，NIKKEI一路狂跌致一萬點，日本金融界吐血，股民跳樓，經濟跟著也崩瞭。
三
房價崩盤後的慘小木屋建造狀
到瞭1992年日本經濟就不能正常運作瞭。1990年還能買一個半美國的東京，1993年竟然連一個紐約電動床都買不起。
於是，日本企業紛紛從海外抽錢回國救急，不僅把洛克菲勒大樓折一半價賣回給美國人，還把日本好幾個大銀行和保險公司也賣給瞭外國人。
至此，日本把全國10年勞動所創造的財富拱手送給瞭美國。
日本被美國設計的圈套坑過之後，到現在依然還唯美國馬首是瞻，不得不說日本這個民族“欺軟怕硬”的劣根性實在讓人嘆服。這裡暫且不談。
更可怕的是，日本房價不是一夜崩盤，而是逐年無限陰跌。下跌最狠的是1991年，跌幅達到20%-30%，但日本人感覺還是可以接受的，因為按照歷史經驗看，不管以前跌多少，後面都會漲起來的，所以，死瞭都不賣。
可惜歷史卻沒重演，而是創造瞭“新的經濟規律”。
隨著房價無休止下跌看不到希望，投資炒房客開始大量拋盤，惡性循環，房子越來越廉價。雖然房子越來越廉價，窮人卻依然買不起。
因為經濟風暴來臨是無人可以幸存的，大量企業倒閉，工薪階級首當其沖，失業率飆升，保住飯碗的也要接受被降薪的結果。就這樣，大批日本人被套死在樓市中，一輩子給銀行打工償還債務。
特別是證券界，自殺的企業員工很多，甚至有剛畢業的大學生跳樓的。電視臺最熱門的電視節目是教人們如何省錢，比如教傢庭主婦如何用燒飯的餘熱煮雞蛋。
日本的一個紀實小說裡曾寫過這麼一個案例。
一戶日本傢庭，男主人在軟件公司上班，收入很高，湊夠首付之後便買瞭東京一套房，按他所想每月收入供養傢人和月供是足夠瞭，這還不算隨著工作年限越長，他的工資還會逐年遞增，熬過前幾年，後面就享福瞭。
他買的房子很小，也非常偏僻，所以價格便宜，但是也花費瞭7200萬日元，其中5800萬元屬於貸款。但是泡沫破裂後，整個日本進入失落的十年，經濟崩潰，男主人的公司破產被迫失業，找瞭一份零工，工資收入銳減，為瞭保住房子妻子被迫出去做兼職補貼傢用，兒女也早早輟學出去打工。
不單是普通人，高收入群體，甚至明星，也難逃厄運。
最近出演陳凱歌新片《妖貓傳》的阿部寬，連續數年日本電視人氣之星，19歲就出道當模特，賺到瞭人生第一桶金。像所有賺瞭錢的明星一樣，阿部寬也希望把賺到的錢拿來投資。
在當時“房地產絕對隻賺不賠”高收益下，阿部寬經過熟人介紹，在1987年他23歲那年投資公寓。未曾想到泡沫破裂後，直接導致他欠下瞭數億日元的債務。數億日元是什麼概念呢，有人做過推算，當一輩子白領賺到的工資總數大概是2億2千萬日元。
△模特時代的阿部寬
在泡沫經濟時代，奢侈品很好賣，當模特非常好賺錢。但泡沫之後，奢侈品根本賣不出去，阿部寬基本也就失業瞭。
他選擇轉行當演員，但因太高不好搭戲、面相又過於有特點，3年找不到工作。3年裡，阿部寬甚至靠賭運氣玩彈珠機過日子，有一次一口氣輸掉瞭25萬日元。
即使在之後靠著話劇和電影重新成名後，阿部寬仍然過著表面上是大明星，私下卻過著窮困的生活。直到2007年，他才在公開場合向媒體開心地宣佈：“終於把債務都還完瞭。”苦熬瞭28年才終於還完欠債。
△債還完瞭，當年的小鮮肉也變大叔瞭
日本房價從1991年開始就一直跳水，一直跌到瞭2002年才回暖。2001年最低谷時，東京平均房價已經從91年的272萬每平米（人民幣15萬）跌到瞭61萬每平（人民幣3萬）。
即使是過去5年東京房價一直看漲，到現在東京的2017年房價也就94萬元每平米（人民幣5萬元），和當年無法相提並論。
四商標註冊費用
房價崩盤後的思考
曾在一次講座上，把“日本樓市崩盤”這個故事講給臺下的大學生們聽。
有些人很開心：“原來小日本兒還有這麼一遭？簡直活該”，有些人感慨：“人傢至少還有過錢，至少還闊綽過，而我們國傢的普通人還沒闊綽就得背債還貸，多麼諷刺”，更多的人則盼望“咱們國傢的房價這麼高，為什麼不崩一崩？一夜回到解放前，大傢都一樣…”
有些人可能看明白瞭，“雪崩之後，沒有一片雪花是無辜的。貧富差距可以拉近台中商標申請流程，但是受傷最深的還是社會普通人民。
房價崩塌，會連帶整個經濟體，結果就是企業倒閉，萬業具廢。
所以說，日夜盼望政府可以通過加息和房產稅壓制房價讓自己買得起房的人，可以省省瞭。如果真的開征不當，房價崩瞭，你操心的事情絕不是如何趕在人前去搶房子，而是想想全傢老小下個月吃什麼比較現實。
至於中國未來什麼時候房價可以崩盤，我感覺幾乎是不可能瞭。
因為日本樓市的毀滅是由投機者一手造成的，但在中國，好像已經研究出瞭一套非常完美的“發展計劃”：
用限購政策限制投資客的購買力，防止炒房泡沫，然後條條框框列好，把杠桿精準地投送到“一間房搭上全傢老小積蓄+20年貸款”的選手面前，把原可能被逼上租房的人從投資者手中再拉回來，一人一份，接這個盤。
至於投資者也一樣，限額兌換，防止資本外逃，要麼你也買房支援下國傢建設，要不你進股市，要不你去投資去做實業去西部大開發隨便你，反正不能出中國，便宜瞭外人。
假設，有一個資本傢，掌握全國的土地等生產資料，類似當年李嘉誠對於香港人的影響，住的吃的喝的穿的連工資都是他的，那他肯定是想著去外面剝削其他的資本傢，體內的細胞自相殘殺他是不會管的，隻要你繼續提供能量營養就成，但是你作為一個細胞，你想要去資敵，就要掂量一下自己瞭。（王健林不正是最好的例子嗎？）
其實，子木最擔心的還是三四線城市。如果三四線政府隻是為瞭完成任務和政績，忽略計劃本意，放水市場，群眾跟著接盤，房價越炒越高，泡沫是肯定會破的。
不過其實也不用擔心，說不定到時候國傢一聲令下，“交易都給我停掉！不準買賣！”
一切也就熄瞭火。
股票池名稱含股票數評級機構
東莞證券月度組合10東莞證券光大證券月度組合14光大證券國金證券月度投資組合10國金證券銀河證券月度投資組合10中國銀河
作者：子木
不知從何時開始，中國經濟學傢獨愛研究1990年的日本。尤其是1990年前後日本的樓市，更是成為瞭大傢熟悉的經濟泡沫標本。
整整十年，日本用全社會的勞動力在償還當年的一紙協議。繁華落盡後的淒涼，讓世人嗟嘆。
有人說，中國剛剛過去的2017年和當初的日本如出一轍，但日本樓市崩瞭，中國卻依然堅韌，那這又是為什麼呢？日本樓市的大崩盤對於我們又有何意義？
這還要讓子木帶大傢回到1990年。
一
史上最昂貴的協議
上世紀80年代中後期，日本經濟實力在全球都是首屈一指的。強勁的出口，讓日本經濟遙遙領先於其他國傢，並且對美國有著巨大的貿易順差。
這一現象讓美國人坐不住瞭。我曾在《金融戰爭》裡寫過，美國的國傢戰略本質就是：
維護其世界第一地位，創造“絕對安全”的投資環境，吸引世界資本常駐美國，然後開動印刷鈔票的機器，瘋狂收割世界財富。
於是美國人絞盡腦汁，竭盡全力地策劃瞭一個巨大的陰謀。
1985年美國政府以解決美日貿易逆差為名與日本政府協商日元升值，由於國防安全上日本高度依賴美國保護不敢公然違背，9月份日本政府公佈瞭“廣島協議”，這也是後來被認為是日本代價最昂貴的協議的由來。
日元升值，最直接的就是可以用日元去兌換國外更多的商品和勞動力。於是大量日企開始轉移到東南亞辦廠。
為瞭鎖住資本振興經濟，日本開始降低國有利率（當時還沒有外匯管制這麼一說），正是一連串的降低利率，為日後的崩塌做瞭完美的鋪墊。
二
不可一世的繁榮
匯率走高，銀行低利率，國外熱錢湧入，日本又推出稅制改革，一下子日本仿佛進入瞭最好的時代。
換句話講，就是突然手裡多瞭好多美元，去銀行借錢利息也低瞭，交的稅也少瞭，國外又有人要給你投資，手上多瞭那麼多錢怎麼辦？拼命花！
△紫醉金迷的泡沫優美環保科技工程-靜電機,靜電機推薦,靜電機保養,靜電機清洗,靜電油煙處理機時代
日元的升值，帶動瞭國內物價的下降，整個國傢的經濟全部由內需拉動。金融行業繁榮，也讓更多的企業放棄瞭主業，轉為投機，普通員工的工資也飛漲。
在那個時代，隨便一個公司就可以開出18薪，街上揮著萬元大鈔打車都根本打不到。
一些日本和世界的經濟學傢紛紛說，傳統經濟理論對日本不適用，日本正在創造“新的經濟規律”。那時候日本商人極為闊綽，到哪兒都像闊佬逛菜市場一樣。
於是，日本人買瞭美國金融帝國的象征——洛克菲勒大廈，買瞭美國電影的象征——哥倫比亞電影公司，買瞭加拿大的森林，澳洲鐵礦，香港最貴的房子，日本女人買瞭70%法國生產的LV手袋，日本男人成群結隊飛去泰國打高爾夫……
△洛克菲勒大廈
其實從那個時候，泰國就和日本結下瞭很深的“友誼”。就比如現在有些人愛用泰國的化妝品，其實泰國的化妝品制造技術都源於日本。
去年去泰國時，朋友給我講瞭一個故事很有意思。說有幾個不同國傢的人一起去泰國紅燈區消費，都看上瞭一位姑娘，問多少錢？姑娘說“5000銖”，日本人直接把錢拍在桌上說：好，穿上衣服跟我走。中國人掏出一沓鈔票，點瞭點說，“能不能打個折啊，3000行嗎？3000不行，4000總行瞭吧？”歐美人端著酒杯搖搖晃晃說，“這麼多錢能不能多陪我一天？”韓國人則說，你看我長得怎麼樣，可不可以免費？
回到主線上。那時的日本消費如此，房地產更是不可一世，一個東京市的地價就可以買一個半美國。
一間900萬的公寓，在泡沫時代可以賣出16.5億日元的高價。簽訂完廣島協議的1986年，東京平均房價直接暴漲120%，在1991年樓市頂峰，平均能到272萬日元每平米，而東京市區更是高達1450萬每平米，按現在的匯率算，相當於北京城六環或上海外環內均價83萬一平！
中產的購買力遠不及資本，更別說是普通群眾。
到後來，大傢都買不起房瞭，達到瞭無力承受的地步。於是民眾開始抗議瞭，希望政府提高利率，出臺房產稅壓制房價。
正好政府也認為經濟過熱房價過高，加上賣土地的錢不是自己的，但是房產稅收的錢妥妥的是自己的，於是順應民意開征房產稅，另外提高利率。
加息和房產稅是壓制房價最有效的大殺器，每一個效果都很好，雙劍一合璧，日本房價直接崩瞭。
這時華爾街覺得時機已到，便傾巢而出，動用巨額資金，大肆賣空日本股市，NIKKEI一路狂跌致一萬點，日本金融界吐血，股民跳樓，經濟跟著也崩瞭。
三
房價崩盤後的慘小木屋建造狀
到瞭1992年日本經濟就不能正常運作瞭。1990年還能買一個半美國的東京，1993年竟然連一個紐約電動床都買不起。
於是，日本企業紛紛從海外抽錢回國救急，不僅把洛克菲勒大樓折一半價賣回給美國人，還把日本好幾個大銀行和保險公司也賣給瞭外國人。
至此，日本把全國10年勞動所創造的財富拱手送給瞭美國。
日本被美國設計的圈套坑過之後，到現在依然還唯美國馬首是瞻，不得不說日本這個民族“欺軟怕硬”的劣根性實在讓人嘆服。這裡暫且不談。
更可怕的是，日本房價不是一夜崩盤，而是逐年無限陰跌。下跌最狠的是1991年，跌幅達到20%-30%，但日本人感覺還是可以接受的，因為按照歷史經驗看，不管以前跌多少，後面都會漲起來的，所以，死瞭都不賣。
可惜歷史卻沒重演，而是創造瞭“新的經濟規律”。
隨著房價無休止下跌看不到希望，投資炒房客開始大量拋盤，惡性循環，房子越來越廉價。雖然房子越來越廉價，窮人卻依然買不起。
因為經濟風暴來臨是無人可以幸存的，大量企業倒閉，工薪階級首當其沖，失業率飆升，保住飯碗的也要接受被降薪的結果。就這樣，大批日本人被套死在樓市中，一輩子給銀行打工償還債務。
特別是證券界，自殺的企業員工很多，甚至有剛畢業的大學生跳樓的。電視臺最熱門的電視節目是教人們如何省錢，比如教傢庭主婦如何用燒飯的餘熱煮雞蛋。
日本的一個紀實小說裡曾寫過這麼一個案例。
一戶日本傢庭，男主人在軟件公司上班，收入很高，湊夠首付之後便買瞭東京一套房，按他所想每月收入供養傢人和月供是足夠瞭，這還不算隨著工作年限越長，他的工資還會逐年遞增，熬過前幾年，後面就享福瞭。
他買的房子很小，也非常偏僻，所以價格便宜，但是也花費瞭7200萬日元，其中5800萬元屬於貸款。但是泡沫破裂後，整個日本進入失落的十年，經濟崩潰，男主人的公司破產被迫失業，找瞭一份零工，工資收入銳減，為瞭保住房子妻子被迫出去做兼職補貼傢用，兒女也早早輟學出去打工。
不單是普通人，高收入群體，甚至明星，也難逃厄運。
最近出演陳凱歌新片《妖貓傳》的阿部寬，連續數年日本電視人氣之星，19歲就出道當模特，賺到瞭人生第一桶金。像所有賺瞭錢的明星一樣，阿部寬也希望把賺到的錢拿來投資。
在當時“房地產絕對隻賺不賠”高收益下，阿部寬經過熟人介紹，在1987年他23歲那年投資公寓。未曾想到泡沫破裂後，直接導致他欠下瞭數億日元的債務。數億日元是什麼概念呢，有人做過推算，當一輩子白領賺到的工資總數大概是2億2千萬日元。
△模特時代的阿部寬
在泡沫經濟時代，奢侈品很好賣，當模特非常好賺錢。但泡沫之後，奢侈品根本賣不出去，阿部寬基本也就失業瞭。
他選擇轉行當演員，但因太高不好搭戲、面相又過於有特點，3年找不到工作。3年裡，阿部寬甚至靠賭運氣玩彈珠機過日子，有一次一口氣輸掉瞭25萬日元。
即使在之後靠著話劇和電影重新成名後，阿部寬仍然過著表面上是大明星，私下卻過著窮困的生活。直到2007年，他才在公開場合向媒體開心地宣佈：“終於把債務都還完瞭。”苦熬瞭28年才終於還完欠債。
△債還完瞭，當年的小鮮肉也變大叔瞭
日本房價從1991年開始就一直跳水，一直跌到瞭2002年才回暖。2001年最低谷時，東京平均房價已經從91年的272萬每平米（人民幣15萬）跌到瞭61萬每平（人民幣3萬）。
即使是過去5年東京房價一直看漲，到現在東京的2017年房價也就94萬元每平米（人民幣5萬元），和當年無法相提並論。
四商標註冊費用
房價崩盤後的思考
曾在一次講座上，把“日本樓市崩盤”這個故事講給臺下的大學生們聽。
有些人很開心：“原來小日本兒還有這麼一遭？簡直活該”，有些人感慨：“人傢至少還有過錢，至少還闊綽過，而我們國傢的普通人還沒闊綽就得背債還貸，多麼諷刺”，更多的人則盼望“咱們國傢的房價這麼高，為什麼不崩一崩？一夜回到解放前，大傢都一樣…”
有些人可能看明白瞭，“雪崩之後，沒有一片雪花是無辜的。貧富差距可以拉近台中商標申請流程，但是受傷最深的還是社會普通人民。
房價崩塌，會連帶整個經濟體，結果就是企業倒閉，萬業具廢。
所以說，日夜盼望政府可以通過加息和房產稅壓制房價讓自己買得起房的人，可以省省瞭。如果真的開征不當，房價崩瞭，你操心的事情絕不是如何趕在人前去搶房子，而是想想全傢老小下個月吃什麼比較現實。
至於中國未來什麼時候房價可以崩盤，我感覺幾乎是不可能瞭。
因為日本樓市的毀滅是由投機者一手造成的，但在中國，好像已經研究出瞭一套非常完美的“發展計劃”：
用限購政策限制投資客的購買力，防止炒房泡沫，然後條條框框列好，把杠桿精準地投送到“一間房搭上全傢老小積蓄+20年貸款”的選手面前，把原可能被逼上租房的人從投資者手中再拉回來，一人一份，接這個盤。
至於投資者也一樣，限額兌換，防止資本外逃，要麼你也買房支援下國傢建設，要不你進股市，要不你去投資去做實業去西部大開發隨便你，反正不能出中國，便宜瞭外人。
假設，有一個資本傢，掌握全國的土地等生產資料，類似當年李嘉誠對於香港人的影響，住的吃的喝的穿的連工資都是他的，那他肯定是想著去外面剝削其他的資本傢，體內的細胞自相殘殺他是不會管的，隻要你繼續提供能量營養就成，但是你作為一個細胞，你想要去資敵，就要掂量一下自己瞭。（王健林不正是最好的例子嗎？）
其實，子木最擔心的還是三四線城市。如果三四線政府隻是為瞭完成任務和政績，忽略計劃本意，放水市場，群眾跟著接盤，房價越炒越高，泡沫是肯定會破的。
不過其實也不用擔心，說不定到時候國傢一聲令下，“交易都給我停掉！不準買賣！”
一切也就熄瞭火。
股票池名稱含股票數評級機構
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