來源：澤平宏觀；作者：方正宏觀任澤平
根據北京日報，北京市委十一屆十四次全會將於5月17日召開。研究討論《北京城市總體規劃（2016年-2030年）（送審稿）》，東城區、西城區作為核心區，將成為 政治中心 的核心承載區。經過三年的打磨，新一版北京城市總體規劃編制工作，將向中央正式交卷。隨著雄安新區設立、通州副中心建設加快、北京市級機關東遷，首都特區或呼之欲出。
中央政務區的投資機會：生態環保、交通基建、地產等
京津冀協同發展是國傢三大戰略之一，在中央工作任務中排序非常靠前，值得持續關註。2月，我們發佈文章，在市場上最早推薦京津冀板塊。在4月1日雄安新區設立後，我們第一時間組織專題調研、電話會議，並發佈《為什麼雄安新區是千年大計》（2017.04.03）、《雄安新區：大手筆打造新增長極和世界級城市群》（2017.04.04）等，推薦雄安主題第一波投資機會。並於4月24日發佈《從國內外新城建設經驗展望雄安新區未來（國際篇）》、《從國內外新城建設經驗展望雄安新區未來（國內篇）》等提示第二波投資機會，第二天雄安新區概念股即開始反彈。
我們建議提前關註生態環保、交通基建、地產等相關投資機會。
1）空氣污染、水質污染等是北京乃至整個京津冀地區面臨的突出問題，生態環保治理是中央政務區的重點工作。空氣污染、水質污染。《北京市城市總體規劃（2016-2030年）》（草案）提出，要開展生態修復，構建多層次綠道系統、多級通風廊道和水系藍網系統，提高公共空間品質。2030年北京市中心城區將建成市、區、社區三級綠道網絡總長度約700公裡；構建5條寬度500米以上的一級通風廊道和多條寬度80米以上的二級通風廊道；構建由水體、濱水綠化廊道、濱水城市空間共同組成的中心城區濱水公共開放空間藍網系統，包括恢復歷史水系；建成區公園綠地500米服務半徑覆蓋率由現狀67.2%，提高到95%。
通州區2017年政府工作報告提出，未來五年要圍繞綠色低碳發展理念，強化環境治理和生態保護，在城市建設中廣泛應用世界先進節能環保技術、標準、材料、工藝，著力打造都市綠廊環繞、典雅水韻融合、綠色環保低碳的生態景觀，基本建成藍網交織、大尺度綠色空間環繞的綠色城市、森林城市、海綿城市。
2）交通一體化不僅是推進京津冀協同發展的基礎，也是建設中央政務區的重要任務。交通是制約京津冀協同發展的瓶頸，也是政策率先推動的重點。北京大城市病治理、中央政務區的非首都功能疏解、通州副中心建設、通州與廊坊北三縣乃至天津武清統一規劃等，均依賴交通一體化先行。通州區2017年政府工作報告提出，未來五年積極配合市專業公司推進京秦高速、密涿高速等一批快速聯絡線建設，緩解過境交通壓力。建成觀音堂路、京哈高速北輔路等一批道路，暢通與中心城的連接。大規模打通斷頭路和瓶頸路，大力改造交通擁堵節點，提升內部通行能力。到2020年，通州區路網密度將達到9公裡/平方公裡。
3）伴隨著北京發展思路及重心調整，中央政務區、通州副中心及廊坊北三縣、環首都等區域房地產市場有望受益；從京津冀范圍看，繼續看好北京-天津-雄安三角區域。當前北京市及廊坊北三縣等地房價面臨短期調整，但中長期仍有機會，人口向大都市圈流入的趨勢難以改變。中央政務區設立將進一步推進非首台灣電動床工廠都功能疏解、城市更新改造等，因 留白增綠 、古都保護、城市宜居性增強等，現有地產或更加稀缺。通州副中心建設將帶動通州區、廊坊北三縣乃至天津武清經濟社會發展，特別是通州副中心將引入優質公共服務資源，土地有望升值。大興、亦莊等北京南部地區受益京津冀協同發展推進及北京城市發展重心調整。《京津冀協同發展規劃綱要》確定京津、京唐秦、京保石三大發展軸，其中京津發展軸為主軸；從遠郊區縣功能定位看，第一層次的發展重點是大興、亦莊、順義等地區，其次是房山和昌平，其他區縣的首要功能定位為生態保育和生態治理。
從更大的范圍即京津冀角度看，中央政務區有望加快非首都功能疏解、促進京津冀協同發展。我們在《從國內外新城建設經驗展望雄安新區未來（國電動床內篇）》（2017.04.24）提到，未來北京、天津、雄安三角區域人口或將快速增長，帶動該區域土地升值。
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